Nella nostra esperienza immobiliare una delle situazioni in
assoluto più frequenti è la necessità dei clienti di vendere il proprio
immobile e comprarne contestualmente uno nuovo. Questo succede soprattutto alle
famiglie che crescono e, con i bimbi in arrivo o appena arrivati, hanno bisogno
di più spazio o magari a chi deve trasferirsi per motivi di lavoro o familiari.
Vendere casa per acquistarne una nuova: le criticità. Se ti trovi nella
situazione descritta sopra prima di tutto non preoccuparti: condividi la barca con
diverse migliaia di persone. Vendere casa e acquistarne una nuova
contemporaneamente può essere difficile, ma non è impossibile se ti fai seguire
da un professionista qualificato. 

In ogni caso devi procedere con molta cautela. Un piccolo
errore di valutazione può, infatti, proiettarti in almeno una delle seguenti
situazioni: sei riuscito a vendere casa ma non hai la liquidità sufficiente per
comprarne una adatta alle tue esigenze; sei riuscito a vendere casa ma adesso
non ne trovi una da acquistare e stanno per scadere i termini di consegna al
nuovo proprietario; stai gestendo una doppia trattativa (una di vendita e una
di acquisto) e stai per impazzire; hai venduto casa ma il nuovo proprietario ne
ha bisogno subito e non ti lascia il tempo necessario a trovarne una da
comprare; le condizioni del mutuo bancario sono deludenti e diverse da quanto
ti aspettavi. Come affrontare la situazione step by step. Il primo step
consiste nella valutazione del tuo immobile, la quale deve essere affidata a un
professionista del settore, qualcuno che abbia molta esperienza nella vendita
delle case: questo esclude necessariamente i pareri e i consigli di periti,
geometri ed architetti. Quando il professionista ti avrà dato la sua
valutazione, dovrai mettere in conto le spese da sostenere per la vendita: le
provvigioni dell’agenzia e le eventuali pratiche burocratiche. Queste
potrebbero essere, per esempio, la richiesta per l’attestato di prestazione
energetica, le pratiche per sanare non conformità catastali o urbanistiche, la
trascrizione dell’accettazione tacita d’eredità se avevi ricevuto la proprietà
per successione, ecc. ecc.

Un’altra informazione non utile ma determinante da
richiedere all’agente immobiliare è relativa all’appetibilità del tuo immobile
sul mercato: per esempio un bilocale in zona servita ha un valore commerciale
diverso da un appartamento che si trova ai piani alti ma in un palazzo privo di
ascensore. Quando l’immobile di cui sei proprietario è viziato da un difetto,
infatti, trovare un acquirente interessato richiederà più tempo. Di questo
aspetto deve tenere conto perché, come vedremo tra poco, i tempi ben ragionati
determinano il successo o l’insuccesso dell’intera operazione.

Il secondo passo è la verifica dell’offerta: cosa cerchi?
Qual è il valore economico dell’immobile nel quale vorresti trasferirti? Ma
anche: qual è la disponibilità sul mercato del tuo immobile ideale? Anche
questa valutazione è molto importante perché il rischio che corri è quello di
aver venduto casa tua, essere “stretto” con i tempi (nel senso che tra poco
dovrai fare l’atto e consegnarla al nuovo proprietario) ma nel frattempo non
riuscire proprio a trovare una proprietà con le specifiche desiderate.

Se la casa che devi acquistare è più costosa di quella che
lasci, per esempio perché hai necessità di trasferirti in un appartamento più
grande, tieni in dovuto conto la differenza di prezzo, ma anche le spese da
sostenere per l’acquisto come il costo del notaio, le spese d’imposta, le
eventuali ristrutturazioni. A questo punto puoi facilmente renderti conto se la
valutazione che hai ricevuto dall’agente immobiliare circa il prezzo di vendita
di casa tua basta a coprire il prezzo d’acquisto della nuova casa, più le
spese. 

Non basta? Nessun problema: puoi ottenere un mutuo o un
finanziamento. Devi quindi domandarti se hai i requisiti richiesti normalmente
in tal senso dagli istituti bancari. In questo specifico caso, quindi, è molto
utile richiedere la consulenza di un mediatore creditizio, che lavori
preferibilmente con più banche, al quale chiedere concretamente qual è
l’importo massimo di finanziamento a cui puoi accedere in ragione della tua
condizione reddituale. Devi anche considerare quanto sei disposto a sostenere
mensilmente con il pagamento rateale. Qui fai molta attenzione: quello che
ti serve è un’analisi documentale e finanziaria vera e propria, non è invece
sufficiente la “parola” dell’impiegato di banca che ti assicura che il mutuo
verrà concesso. Ecco un tipico frangente nel quale può annidarsi il famoso
errore di valutazione.

Una volta esauriti questi passaggi hai tutte le informazioni
necessarie per realizzare il tuo progetto di vendita ed acquisto
simultaneo. 

Dal punto di vista della procedura hai invece due
possibilità: partire dalla vendita o partire dall’acquisto. Devi prima vendere
o comprare? Mettiamo che inizi con il vendere casa tua, che è la soluzione meno
pericolosa. Devi trovare un acquirente certamente interessato, che ti darà
subito la caparra, mentre rimanderete a un secondo momento la definizione
tramite atto. Con la caparra ottenuta puoi proporti sul mercato e iniziare a
cercare un immobile da acquistare. In ragione di quanto detto nel paragrafo
precedente (la disponibilità sul mercato di immobili con le caratteristiche da
te ricercate) devi quindi accertarti di avere tempo a sufficienza per
individuare la proprietà di tuo interesse. È indispensabile concordare con
l’acquirente un tempo congruo prima di arrivare al rogito notarile e
perfezionare il passaggio di proprietà.

Se vuoi acquistare una seconda casa e vendere la tua in un
secondo momento sei uno a cui piace rischiare.  Qui devi esporti parecchio
perché dovrai impegnare parte della tua liquidità dando la caparra per
l’acquisto e poi dovrai stabilire una tempistica con il venditore, specificando
che in una prima 2fase potrai solo versare l’acconto e salderai tutto l’importo
(farete l’atto) entro “tot mesi”. Durante questo periodo di tempo dovrai
assolutamente riuscire a vendere la prima casa. Se non ricevi abbastanza
offerte sarai costretto ad abbassare sensibilmente il prezzo per riuscire a
piazzarla nei tempi previsti.

In conclusione, vendere e comprare casa contestualmente è
senz’altro un’operazione molto delicata, che può essere affrontata senza stress
solo quando si procede prudentemente e sotto la guida di mediatori
accreditati. 

Con questo articolo speriamo di averti chiarito le idee
almeno in linea generale. Tuttavia, se hai bisogno di una consulenza specifica
o vuoi conoscere le soluzioni già sperimentate da decenni dalla nostra agenzia
contattaci: saremo lieti di fornirti tutte le informazioni di cui hai
bisogno. 

Ecco i nostri numeri 0931 461760 ore ufficio Siracusa corso
Gelone 148

Novità telefono 0931 22207 ore pasti con orario continuato
in Ortigia Via amalfitania 56 presso “La corte dei Bottai”