La donazione immobiliare è un atto sempre più scelto dalle famiglie
per intestare i propri beni mentre si è in vita. Ecco come fare. Per essere
sicuri che i propri beni siano destinati alle persone scelte la strada
percorribile è la donazione immobiliare. Questo atto può prevedere anche degli
oneri per i beneficiari, ottenendo così la certezza che siano rispettate le
proprie volontà.

La donazione immobiliare

Quando si vuole arricchire una parte dandogli un bene deve
essere posto in essere un atto formale: la donazione. Questa regola può essere
tralasciata solo nel caso in cui si tratti di piccole donazioni di poco valore.
Una particolare donazione è quella immobiliare, solitamente usata dai genitori
per trasferire ai figli dei beni immobili mentre ancora sono in vita. Di
seguito le caratteristiche principali di questo contratto.

La donazione immobiliare può avere ad oggetto un’abitazione,
un locale commerciale, un terreno, insomma i beni immobili, questi possono
essere concessi in proprietà, ma non solo, infatti è possibile anche
semplicemente donare il diritto di usufrutto, uso, abitazione. Affinché una
donazione immobiliare sia valida devono essere rispettate alcune regole.

In primo luogo è necessario un atto pubblico redatto da un
notaio in presenza di almeno due testimoni. Deve essere precisato che all’atto
di donazioni le parti devono anche indicare se tra loro vi siano state altre
donazioni e il valore delle stesse.

Affinché si possa procedere alla stipula della donazione
immobiliare è necessario che il notaio controlli se sul bene stesso vi sono dei
vincoli. Per fare tutte le verifiche tese ad individuare il bene, basta
richiedere una visura catastale e ipotecaria. Se il bene oggetto di donazione è
un fabbricato in area urbana è necessario indicare anche le planimetrie e
valutare se la situazione catastale corrisponde esattamente alla situazione
reale dell’immobile, insomma non devono esservi abusi edilizi, proprio per
questo è necessario anche indicare gli estremi delle autorizzazioni
urbanistiche. Una volta concluso il contratto, è necessario registralo e trascriverlo.
In questo modo anche nei confronti dei terzi sarà valido tale contratto.

Condizioni e termini

Il contratto di donazione per legge può essere sottoposto a
condizioni e termini, cioè il donante può vincolare il perfezionarsi dell’atto
a determinati requisiti. Ad esempio, è possibile apporre:

– una condizione sospensiva: la donazione si perfezionerà
solo se il donatario sistemerà il giardino;

– una condizione risolutiva: la donazione cesserà di avere
effetto se il donatario non curerà il loculo della zia;

– termine iniziale: la donazione comincerà ad avere effetto
dalla data X. Il termine iniziale per legge non può coincidere con la morte del
donante;

– termine finale: la donazione cesserà la sua efficacia il
giorno Y.

Infine, è possibile porre in essere un atto di donazione
modale, cioè il donatario deve comportarsi in un determinato modo per non far
perdere l’efficacia alla donazione. Capita spesso che i genitori di persona
colpita da handicap per assicurarsi che questa persona sia seguita anche in loro
morte, decidano di donare un immobile apponendo la clausola che impegna il
donatario a prendersi cura di tale soggetto.

Affinché la donazione non sia nulla è bene tenere presente
che il valore della prestazione da eseguire non deve essere superiore rispetto al
valore del bene.

Le imposte da versare sulla donazione immobiliare

Dall’atto di donazione dell’immobile derivano anche delle
conseguenze, in primo luogo di tipo fiscale. Sulla donazione infatti si pagano
delle imposte, queste però sono ridotte in base al rapporto di parentela che
intercorre tra le parti. Ecco nel dettaglio le imposte di donazione.

– Se tra le parti intercorre un rapporto di coniugio o altro
rapporto di parentela in linea retta (il genitore che dona al figlio o
viceversa), l’imposta di donazione prevede una franchigia di 1.500.000 di euro,
quindi se l’immobile ha un valore inferiore non è dovuta l’imposta di
donazione.

– Se il beneficiario rispetto al donante è fratello o
sorella, la franchigia, cioè la parte da sottrarre alla base imponibile, è di
100.000 euro.

– Infine, se il beneficiario è un portatore di grave
handicap la franchigia è di 1.500.000 di euro.

Se il beneficiario è un soggetto diverso da quelli indicati
non si applica alcuna franchigia e quindi l’imposta deve essere calcolata sulla
base imponibile.

Ovviamente molti si chiedono quale sia la base imponibile in
base alla quale calcolare l’imposta. La stessa corrisponde al valore
commerciale del bene (articolo 14, Dlgs 346/1990). Tale valore dichiarato
nell’atto di donazione può essere sottoposto a verifiche e quindi ad
adeguamento, ma solo se risulta inferiore rispetto al valore catastale
dell’immobile moltiplicato per il coefficiente previsto dalla legge in base
alla classificazione dell’immobile. La base imponibile cambia nel caso in cui
la donazione sia gravata da un peso, ad esempio nel caso in cui la donazione
preceda il diritto di abitazione da parte del donante, deve essere detratto il
valore di tale diritto che sarà calcolato in base a diversi parametri inerenti
età e condizioni di salute.

Una volta determinata la base imponibile deve essere
applicata l’aliquota. La stessa è:

– 4% per coniugi e parenti in linea retta, cioè nel primo
caso visto in precedenza;

– 6% per fratelli e sorelle;

– 6% per parenti, diversi da quelli visti, fino al 4° grado
(cugini). Il 6% si applica anche ad affini in linea retta e collaterali entro
il terzo grado (cognati, lo zio del coniuge). In questo caso però non è
prevista alcuna franchigia;

– 8% per tutti gli altri beneficiari di donazione.

L’imposta sulla donazione non è l’unica da versare, infatti,
vi sono anche l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale. La prima viene
calcolata al 2% sul valore dell’immobile, la seconda invece all’1% sul valore
dell’immobile. Nel caso in cui si tratti di una donazione di “prima
casa”, ad esempio se genitore che dona al figlio una casa che ha i
requisiti per tale riconoscimento, l’imposta ipotecaria e catastale ammontano a
200 euro ciascuna. Il versamento delle imposte ipotecarie e catastali è effettuato
dal notaio telematicamente nello stesso momento in cui viene versata l’imposta
di donazione.

Azione revocatoria

Una volta avvenuta la donazione la stessa è irrevocabile, vi
possono essere però dei casi in cui tale principio non si applica. Ad esempio
in alcuni casi di donazione immobiliare è possibile proporre azione
revocatoria. Questo avviene quando sono presenti dei creditori del donante e
questi ritengano che la donazione sia stata posta in essere per frodarli.
L’azione revocatoria può essere proposta se il debitore non ha altri beni
aggredibili da parte dei creditori. Deve però essere sottolineato che al fine
di tutelare il donatario che potrebbe anche non essere a conoscenza dei crediti
vantati da terzi e che quindi potrebbe ritrovarsi con l’eterna spada di Damocle
di dover essere costretti a restituire l’immobile, la legge stabilisce che
l’azione revocatoria deve essere proposta entro 5 anni dalla donazione.

Azione di riduzione e restituzione

Il precedente non è l’unico caso in cui il donatario
potrebbe perdere il bene ricevuto. Infatti entro 10 anni dalla morte del
donante per gli eredi legittimi è possibile proporre l’azione di riduzione.
Occorre qui fare una premessa: la legge riserva a figli, legittimi e naturali,
al coniuge e agli ascendenti legittimi una quota di beni del defunto. Si tratta
della quota legittima prevista dall’articolo 556 del codice civile. La quota
legittima comprende non solo i beni di cui il de cuius era titolare al momento
della dipartita, ma anche i beni che sono stati donati in vita, tralasciando
quelli di modico valore, ma di certo non può ritenersi tale un immobile. Di
conseguenza per calcolare la quota legittima degli aventi diritto è necessario
sommare i valori dei beni intestati alla morte del de cuius e il valore dei
beni donati in vita, si crea così la massa fittizia.

Se facendo i calcoli risulta che i legittimari sono stati
danneggiati, sono possibili due azioni: l’azione di riduzione e l’azione di
restituzione. L’azione di riduzione mira a rendere inefficaci le donazioni
compiute in lesione della quota legittima, mentre l’azione di restituzione mira
a recuperare i beni che sono stati donati e che invece dovevano essere
riservati ai legittimari. L’azione di restituzione può essere posta in essere
anche nei confronti di terzi, quindi se nel frattempo l’immobile è stato
alienato si può comunque ottenere la restituzione. Ovviamente il terzo può
rivalersi nei confronti del venditore. Se sono state poste in essere più azioni
di donazione, si agisce in riduzione partendo dall’ultima delle donazioni, il
tutto fino a quando non sono state ricomposte le quote previste per legge.
Affinché il donatario non resti in eterno passibile di un’azione di restituzione,
la legge 80 del 2005 ha mitigato i diritti dei legittimari. In particolare è
previsto che l’azione di restituzione non possa essere intrapresa se sono
intercorsi 20 anni dalla data di trascrizione della donazione. Anche questo
termine a sua volta è stato mitigato per cercare di mettere le parti sulle
stesse posizioni. La stessa legge 80 del 2005 prevede che i legittimari possano
proporre azione di opposizione stragiudiziale di opposizione alla donazione.
Questa può essere proposta prima della morte del donante, si tratta di
notificare un atto di opposizione al donatario, questo va ad interrompere il
termine ventennale visto. L’opposizione deve essere rinnovata prima che scadano
nuovamente i 20 anni. Ad esempio, se un genitore dona ad un amico una casa nel
2010, il figlio entro il 2030 deve notificare questa opposizione
stragiudiziale. Se la stessa viene proposta nel marzo 2015 deve essere
rinnovata prima di marzo 2035.