Nella nostra esperienza immobiliare una delle situazioni in assoluto più frequenti è la necessità dei clienti di vendere il proprio immobile e comprarne contestualmente uno nuovo. Questo succede soprattutto alle famiglie che crescono e, con i bimbi in arrivo o appena arrivati, hanno bisogno di più spazio o magari a chi deve trasferirsi per motivi di lavoro o familiari. Vendere casa per acquistarne una nuova: le criticità. Se ti trovi nella situazione descritta sopra prima di tutto non preoccuparti: condividi la barca con diverse migliaia di persone. Vendere casa e acquistarne una nuova contemporaneamente può essere difficile, ma non è impossibile se ti fai seguire da un professionista qualificato.
In ogni caso devi procedere con molta cautela. Un piccolo errore di valutazione può, infatti, proiettarti in almeno una delle seguenti situazioni: sei riuscito a vendere casa ma non hai la liquidità sufficiente per comprarne una adatta alle tue esigenze; sei riuscito a vendere casa ma adesso non ne trovi una da acquistare e stanno per scadere i termini di consegna al nuovo proprietario; stai gestendo una doppia trattativa (una di vendita e una di acquisto) e stai per impazzire; hai venduto casa ma il nuovo proprietario ne ha bisogno subito e non ti lascia il tempo necessario a trovarne una da comprare; le condizioni del mutuo bancario sono deludenti e diverse da quanto ti aspettavi. Come affrontare la situazione step by step. Il primo step consiste nella valutazione del tuo immobile, la quale deve essere affidata a un professionista del settore, qualcuno che abbia molta esperienza nella vendita delle case: questo esclude necessariamente i pareri e i consigli di periti, geometri ed architetti. Quando il professionista ti avrà dato la sua valutazione, dovrai mettere in conto le spese da sostenere per la vendita: le provvigioni dell’agenzia e le eventuali pratiche burocratiche. Queste potrebbero essere, per esempio, la richiesta per l’attestato di prestazione energetica, le pratiche per sanare non conformità catastali o urbanistiche, la trascrizione dell’accettazione tacita d’eredità se avevi ricevuto la proprietà per successione, ecc. ecc.
Un’altra informazione non utile ma determinante da richiedere all’agente immobiliare è relativa all’appetibilità del tuo immobile sul mercato: per esempio un bilocale in zona servita ha un valore commerciale diverso da un appartamento che si trova ai piani alti ma in un palazzo privo di ascensore. Quando l’immobile di cui sei proprietario è viziato da un difetto, infatti, trovare un acquirente interessato richiederà più tempo. Di questo aspetto deve tenere conto perché, come vedremo tra poco, i tempi ben ragionati determinano il successo o l’insuccesso dell’intera operazione.
Il secondo passo è la verifica dell’offerta: cosa cerchi? Qual è il valore economico dell’immobile nel quale vorresti trasferirti? Ma anche: qual è la disponibilità sul mercato del tuo immobile ideale? Anche questa valutazione è molto importante perché il rischio che corri è quello di aver venduto casa tua, essere “stretto” con i tempi (nel senso che tra poco dovrai fare l’atto e consegnarla al nuovo proprietario) ma nel frattempo non riuscire proprio a trovare una proprietà con le specifiche desiderate.
Se la casa che devi acquistare è più costosa di quella che lasci, per esempio perché hai necessità di trasferirti in un appartamento più grande, tieni in dovuto conto la differenza di prezzo, ma anche le spese da sostenere per l’acquisto come il costo del notaio, le spese d’imposta, le eventuali ristrutturazioni. A questo punto puoi facilmente renderti conto se la valutazione che hai ricevuto dall’agente immobiliare circa il prezzo di vendita di casa tua basta a coprire il prezzo d’acquisto della nuova casa, più le spese.
Non basta? Nessun problema: puoi ottenere un mutuo o un finanziamento. Devi quindi domandarti se hai i requisiti richiesti normalmente in tal senso dagli istituti bancari. In questo specifico caso, quindi, è molto utile richiedere la consulenza di un mediatore creditizio, che lavori preferibilmente con più banche, al quale chiedere concretamente qual è l’importo massimo di finanziamento a cui puoi accedere in ragione della tua condizione reddituale. Devi anche considerare quanto sei disposto a sostenere mensilmente con il pagamento rateale. Qui fai molta attenzione: quello che ti serve è un’analisi documentale e finanziaria vera e propria, non è invece sufficiente la “parola” dell’impiegato di banca che ti assicura che il mutuo verrà concesso. Ecco un tipico frangente nel quale può annidarsi il famoso errore di valutazione.
Una volta esauriti questi passaggi hai tutte le informazioni necessarie per realizzare il tuo progetto di vendita ed acquisto simultaneo.
Dal punto di vista della procedura hai invece due possibilità: partire dalla vendita o partire dall’acquisto. Devi prima vendere o comprare? Mettiamo che inizi con il vendere casa tua, che è la soluzione meno pericolosa. Devi trovare un acquirente certamente interessato, che ti darà subito la caparra, mentre rimanderete a un secondo momento la definizione tramite atto. Con la caparra ottenuta puoi proporti sul mercato e iniziare a cercare un immobile da acquistare. In ragione di quanto detto nel paragrafo precedente (la disponibilità sul mercato di immobili con le caratteristiche da te ricercate) devi quindi accertarti di avere tempo a sufficienza per individuare la proprietà di tuo interesse. È indispensabile concordare con l’acquirente un tempo congruo prima di arrivare al rogito notarile e perfezionare il passaggio di proprietà.
Se vuoi acquistare una seconda casa e vendere la tua in un secondo momento sei uno a cui piace rischiare. Qui devi esporti parecchio perché dovrai impegnare parte della tua liquidità dando la caparra per l’acquisto e poi dovrai stabilire una tempistica con il venditore, specificando che in una prima 2fase potrai solo versare l’acconto e salderai tutto l’importo (farete l’atto) entro “tot mesi”. Durante questo periodo di tempo dovrai assolutamente riuscire a vendere la prima casa. Se non ricevi abbastanza offerte sarai costretto ad abbassare sensibilmente il prezzo per riuscire a piazzarla nei tempi previsti.
In conclusione, vendere e comprare casa contestualmente è senz’altro un’operazione molto delicata, che può essere affrontata senza stress solo quando si procede prudentemente e sotto la guida di mediatori accreditati.
Con questo articolo speriamo di averti chiarito le idee almeno in linea generale. Tuttavia, se hai bisogno di una consulenza specifica o vuoi conoscere le soluzioni già sperimentate da decenni dalla nostra agenzia contattaci: saremo lieti di fornirti tutte le informazioni di cui hai bisogno.
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